土地選びのポイントを教えてください

Ｑ6　土地選びのポイントを教えてください

土地は一物一価といわれるように、同じ条件の土地は日本中に一箇所しかありません。だからといって不動産の仲介業者に上手に乗せられて、慌てて契約してから後悔しないよう、土地選びのポイントを事前に押さえておくことが肝要です。ここでは土地選びの代表的なチェックポイントの一つである「道路」にいてご紹介します。

＜「道路」の法律上の位置付けが重要＞
相場より安い土地は道路への接続状況でワケありのケースがよくあります。そもそも土地に建物を建築するには役所（建築主事）等の審査が必要になりますが、一定の基準を満たした「道路」に対し、何メートル以上接していないとダメというルールがあります。
現地見学に行って土地の目の前が「道路」であっても、その道路が役所から認定を受けている道路とは限りません。前面道路が未認定の私道の場合、私道所有者の印鑑を集めて道路としての認定手続きが必要になる場合もあります。不動産仲介業者の道路に関する説明があやふやの場合、しっかり確認してもらいましょう。
特に前面道路が「道路法43条但し書き」というケース等では、銀行ローンが認められないことがあるなど、思わぬ落とし穴に注意が必要です。

道路法上の主な道路

42条1項1号道路・同2号道路	幅員4m以上の公道。 この道路に2m以上接している土地は原則として建築可（特段の制限事項のある場合を除く）。
42条2項道路	幅員1.8m以上、4m未満の道路で幅員4mに拡張可能な道路。 道路の中心線から2mのセットバック(建物建築時に自分の敷地を道路として提供すること)が必要になる。
42条1項5号道路	いわゆる位置指定道路。幅員4m以上の私道で行政庁から建築基準法上の道路として認められた道路。未指定のケースで位置指定を得るためには沿道住民の同意など一定の条件が生じる。
43条但し書き	法律上の道路としての認定は得られないが、一定の条件を満たし、各行政の建築審査会が認めた場合は建築可となる。銀行ローンが不可だったり、ローンを借りられても担保評価が大きく減価されることがある（物件を処分するときに買い手を見つけにくいなどの可能性があるため）。

道路以外にも、「水道」にはその普及の歴史から思わぬ権利関係があり、百万円単位で思わぬ追加費用が発生することがあります。さらに、数百万円単位で大きな追加費用の発生する可能性のある「傾斜地」における注意点や「液状化」リスクのある土地に多い地名の特徴、近所にパチンコ店が出来てしまうケースなど、詳しくは当社刊の「よい家に住まう<住宅購入の手引>」でご紹介しています。