住宅ローン・銀行の選び方のポイント

Ｑ10　住宅ローンを借りる銀行の選び方

住宅ローンは分かりにくい複雑な金融商品です。住宅ローンを大括りで整理すると、銀行系と公庫系に分けられます。銀行系はメガバンク（三菱東京・みずほ・三井住友）や信託銀行、地方銀行、信用金庫、ネット銀行などがあります。公庫系は住宅金融支援機構や財形住宅融資などがあり、機構の「フラット35」が有名です。どの金融機関から借りたら良いか悩ましいところですが、住宅ローン選びのポイントは�@実質金利、�A付帯サービス、�B利便性の3つが選定のポイントになります。
なお、不動産仲介業者等が斡旋する住宅ローンは、数万円の紹介料（手数料）を請求されることがあるので注意が必要です。ついつい物件探しばかりを優先してしまい、人生最大の借金となる住宅ローンの選定がおろそかになると、十分な検討をする機会を失ってしまいます。少しの金利差が返済総額の大きな違いにつながることから、腰を据えた早めのローン選びが大切です。

＜ポイント１　実質金利＞
借入先金融機関により、ローン金利のほかに「保証会社保証料」や「融資事務手数料」、「団体信用生命保険料」等が必要になります。これらの諸費用を金利に換算して計算すると、実質的な金利が一目瞭然になります。表面的なローン金利が低く見えても、「保証会社保証料」や「融資事務手数料」などを金利負担に換算すると、結構大きな負担額になるので注意が必要です。逆に保証会社保証料や融資事務手数料をローン金利に上乗せする場合も、思わぬ高額負担となるケースがあります。

保証会社保証料や融資事務手数料等をローン金利に
上乗せした場合の実質負担額

上乗せ金利 （％）	０．２％	０．３％	０．５％	１．０％	２．０％
総返済額の増加額	９１万円	１３７万円	２３１万円	４７４万円	９９２万円

※当初借入額3000万円、返済期間30年、元利均等返済の場合（概算額）（C）ファイナンシャルプラン設計事務所（禁転載）

＜ポイント２　付帯サービス＞
銀行によって「３大疾病〜８大疾病特約サービス」や「失業補償特約サービス」など、付帯サービスが用意されています。単独の保険加入に比べて住宅ローン付帯サービスは実質負担が低く抑えられ、大きな保障を受けられる場合もあります。
また一見すると各銀行は似たような「疾病特約サービス」を出していますが、例えば癌と診断された場合、保険ですべてのローン残高が完済される契約もあれば、癌で1年間就業不能になって初めて保険給付の対象となる契約もあります。前者の場合、毎月のローン返済の負担がなくなるため、癌との闘いに集中しやすくなりますが、後者の場合、癌と闘いながら1年もの間ローンを返済し続けることは経済的にも精神的にも大変な負担になります。

＜ポイント３　利便性＞
住宅ローンは数十年もの長期取引になるため、利便性が大切です。従って、給与振込口座のある銀行が第一候補になります。もし給与振込のある銀行とローンを借りる銀行を別々にすると、ローン借入銀行の口座残高がうっかり不足して返済が滞ると、借入人の信用情報にも関わってきます。不注意による延滞でも、ローンの優遇金利サービスなどが打ち切られることもあります。どうしても銀行が別々になる場合、給与振込口座のある銀行に自動送金サービスがないか確認してみるのも手です。
利便性という点では、ローンを繰上げ返済をする際の事務手続きの手間と手数料を確認しておくこともポイントです。インターネット等で簡単に申し込めて手数料無料で繰上げ返済のできる銀行もあれば、窓口でいちいち書類を提出し、事務手数料が必要になる銀行もあります。そもそも繰上げ返済はローンの返済総額を大きく減らす手段となります。将来の繰上げ返済をあまり考えずに銀行を選んでしまうと、毎回数万円の事務手数料を取られて悔しい思いをするかもしれません。　　

住宅ローンについては上記のほかにもいくつかのチェックポイントがあります。
銀行系・公庫系の「ローン審査の基準」などについても、当社刊「よい家に住まう<住宅購入の手引>」でご紹介しています。