マイホームをいつ買うべきでしょうか？

Ｑ4　いつマイホームを買うべきでしょうか？

マイホーム購入の踏ん切りがなかなか付くかないというご相談をよくいただきます。マイホームの買い時はいったいいつがベストなのでしょうか。マイホームの買い時を知る上でいくつかのポイントがあります。
大きな買い物ですから、腰を据えた計画と知識が大切です。

＜ポイント�@　不動産市況の動向＞
一つ目のポイントは不動産の「取引相場」である市況動向です。
不動産市況は2〜3年サイクルの景気循環の影響を受け易く、取引相場は大きく変動しています。リーマンショック前の2007年ごろは都市部の人気エリアを中心にミニ・バブル的な価格形成が見られましたが、その後の景気後退局面で市況は大きく下落しました。景気が良くなれば「売り手市場」となり、悪化すれば「買い手市場」となります。特に都市部の人気エリアではその傾向が強くあらわれます。詳しく見てみると、取引相場は過熱することがある一方で、景気の悪化局面では相対的に割安に購入することができます。

＜ポイント�A　金利動向の変化＞
二つ目のポイントは金利動向の変化です。少し専門的ですが、マイホームの受給バランスを長期で調べてみると、「金利動向の変化」でも受給バランスが大きく変化しています。
金利動向の変化という点では、2003年には「VaRショック」と呼ばれる長期国債の暴落（長期金利の急上昇）が生じ、2008年には米国発の「リーマンショック」が発生、2010年には「欧州債務危機」が発生し、2012年にはギリシャの長期金利が38.5%まで急上昇しました。
国際的に見ると、赤字国債を刷り続ける日本の財政を不安視する声は常にくすぶっています。日本で新たな危機が発生する前に固定金利の住宅ローンを保有しておけば、インフレや金利上昇などが生じた場合でも、実質的な返済額が圧縮されるプラス面が想定されます。

＜ポイント�B　人口構造の変化＞
超長期で不動産価格に大きな影響を与えているのが日本の人口構造の変化です。
マイホームを初めて購入する世代である一次取得者層と呼ばれる30〜40代人口の増減が不動産の価格形成に影響を与えています。1986〜1991年に生じた不動産バブルは、団塊世代が一次取得者層となり、住宅需要を大きく押し上げた時期に当たります。そして2000年代に入り団塊ジュニア世代の住宅需要が伸び始め、リーマンショック直前の2007年には人気エリアでミニ・バブルが発生しました。
人口構造から見ると、今後については一次取得者層が緩やかに減少していく局面に入ります。ただし一律に土地価格が下落するのではなく、都心部からアクセスの良いエリアとそうでないエリアの間で二極化が進行し、不動産価格が上昇する（価格が下がりにくい）エリアと価格の下落しやすいエリアに分かれていく可能性があります。なお、物件タイプとしてはマンションが相対的に人気です。

＜ポイント�C　人生における買い時＞
四つ目のポイントはあなた自身の人生におけるマイホームの「買い時」です。
将来の「買い時」を無為に待ち続けても、待つためのコストが発生します。Q2でご紹介した「賃貸の隠れコスト」にあるように、人生には時間の経過に伴う「機会費用」が発生します。日本の人口減少による不動産の需給緩和を待っていても、自分自身が年をとることになり、そのための隠れコストにも留意が必要です。また住宅ローンを組むことで、一家の主に万一のことが生じた場合でも、ローンの付帯保険でローン残高が完済され、遺された家族に住まいが残される安心も得られます。

このような不動産の買い時のポイントについて当社刊の「よい家に住まう<住宅購入の手引>」で詳しくご紹介しています。